Grundwissen für die Wohnungs-eigentümer*innen-Gemeinschaft (620)

Die „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“, oder auch die/eine „Wohnungseigentümergemeinschaft“ [ WEigGem], ist seit 2020 (verkündet**) eine eigenständige Rechtsform, und als solche selbst rechtsfähig.
  

** Vergleiche → https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/index.html#BJNR001750951BJNE007902360 
   

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Für das Nachfolgende siehe bitte → https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/index.html#BJNR001750951BJNE007902360 und → https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__9a.html: 
  

»Abschnitt 3 - Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

• 9a Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

(1) Die „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ kann

• Rechte erwerben und
• Verbindlichkeiten eingehen,
• vor Gericht klagen und verklagt werden.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8.

Sie führt

• die Bezeichnung „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft” [ WEigGem]
• gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks. …« 

    

Dadurch bestehe jetzt Klarheit dahin gehend, die Rechts-Beziehungen stets klar trennen zu können

1. »zwischen den Wohnungseigentümer*inne/n untereinander
   einerseits
2. sowie zwischen
   • den Wohnungseigentümer*inne/n [ WEigIn]
   • und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [ WEigGem]
     andererseits«
      

Quelle: WEMoG_RegE, vgl. die Überschrift:

„Abschnitt 4 –Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer
untereinander und
zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“

auf → https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/index.html  

 

 

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Allgemeiner Hinweis:

Seit dem MoPeG unterscheidet man die Rechtsform in die

• nicht-eingetragene und nicht-rechtsfähige GbR
  und die
• in das Gesellschaftsregister eingetragene, und rechtsfähige eGbR.

Vgl. → https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html#BJNR001950896BJNG006503360 ( BGB Titel 16)

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GbR: jede/r Gesellschafter/in 

Vgl. → https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__709.html 

    

WEigGem: Der/Die Verwalter/in nach Maßgabe der (Beschlüsse der) WEigVersammlung 

Vgl. → https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__27.html 

GbR: nach Beteiligung oder gleichen Anteilen

Siehe bitte → https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__709.html Absatz (3)

   

WEigGem: Anteilen entsprechend

Siehe bitte → https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html 

Siehe → https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html, Überschrift: 

»§ 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht …«

   

Siehe weiterhin → https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html:

»(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die

• Vorschüsse
  • zur Kostentragung und
  • zu den
    • nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 [https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html] 
      oder
    • durch Beschluss vorgesehenen
  • Rücklagen.

Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen 

• Wirtschaftsplan

aufzustellen, der darüber hinaus die

• voraussichtlichen Einnahme/n und Ausgabe/n

enthält.«

Näheres später dazu unten [via Inhaltsverzeichnis/ weißer Pfeil unten rechts]

Siehe weiterhin → https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html: 

»(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen

• Vermögensbericht

zu erstellen, der

1. den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen
   und
2. eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens
   enthält [das heißt: einschließend die 
   • Forderungen der WEigGem aus Nachschüssen und Vorschüssen [Absatz (2), oben]

Der Vermögensbericht ist

• jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.«

Näheres dazu unten [via Inhaltsverzeichnis/ weißer Pfeil unten rechts]

Siehe weiterhin → WEMoG_RegE Seite 86 ff. »Zu § 28 [oben] allgemein …«

»Drittens soll die

• Kenntnis der Wohnungseigentümer*innen 
• über die wirtschaftliche Lage
• der Gemeinschaft

durch den neu geschaffenen Vermögensbericht gestärkt werden (vergleiche Absatz 3** [oben]). …«
  

Vergleiche die Formulierung

• „möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage“

im WEMoG_RegE, wiedergegeben in → Abschnitt 5.3 (im Inhaltsverzeichnis via weißem Pfeil unten rechts). 

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Hinweis:

** Der „Absatz 3“ im Regierungsentwurf ( WEMoG_RegE) ist später im beschlossenen Gesetz zu „Absatz 4“ geworden;
siehe WEMoG_RegE Seite 15 im Vergleich zu https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html Absatz (4);
der Absatz (3) im beschlossenen Gesetz ist gegenüber dem Regierungsentwurf hinzu gekommen. 

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Siehe weiterhin → WEMoG_RegE Seite 86 ff. »Zu § 28 …«

Ȥ 28 Absatz 1 Satz 1 regelt den

• Gegenstand des Beschlusses über den Wirtschaftsplan [= Beschluss-Vorbereitung].

Gegenstand dieses Beschlusses sind

• die Vorschüsse
  • zur Kostentragung und
  • zu den
    • nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG …
    • oder durch Beschluss
  • vorgesehenen Rücklagen;

Beschluss-Gegenstand sind also nur die diesbezüglichen Zahlungspflichten.

Das zugrundeliegende Zahlenwerk,
aus dem der Betrag dieser Zahlungspflichten abgeleitet wird,
ist dagegen nicht Gegenstand des Beschlusses,
sondern dient nur seiner Vorbereitung.

[https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html Absatz (1) Satz 2]

Der Wortlaut nimmt keinen Bezug auf ein Kalenderjahr.

Erfasst sind damit

• sowohl die regelmäßig fällig werdenden Zahlungspflichten auf den Wirtschaftsplan
• als auch Sonderumlagen, die als Nachtrag zum Wirtschaftsplan beschlossen werden.

Der Wortlaut steht auch der Fassung von Beschlüssen nicht entgegen,
die für mehrere Jahre
oder bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan
fortgelten sollen.

Ob sich ein konkreter Beschluss
nur auf ein Kalenderjahr bezieht
oder darüber hinaus fortgelten soll,
ist – wie bisher (…) – im Wege der Auslegung zu ermitteln.

Die Bezugnahme
auf durch Beschluss vorgesehene Rücklagen
stellt klar,
dass auch über weitere Rücklagen
– neben der gesetzlich vorgesehenen Erhaltungsrücklage –
beschlossen werden kann;
die dafür notwendige Beschlusskompetenz ergibt sich bereits aus § 19 Absatz 1 WEG….«

    

Siehe weiterhin → WEMoG_RegE Seite 86 ff. »Zu § 28 …«

Ȥ 28 Absatz 1 Satz 2 regelt die Pflicht zur Vorbereitung eines Beschlusses nach [Absatz 1] Satz 1.

Der Verwalter hat dafür einen Wirtschaftsplan aufzustellen.

Diese Pflicht ist ausdrücklich auf das Kalenderjahr bezogen.

Sie besteht deshalb auch dann,
wenn ein Beschluss nach [ WEG § 28.(1)] Satz 1
für mehrere Jahre
oder bis zur nächsten Beschlussfassung fortgelten soll.

Denn der jährlich vorzulegende Wirtschaftsplan
soll die Wohnungseigentümer gerade in die Lage versetzen,
einen neuen Beschluss zu fassen
beziehungsweise einen bereits gefassten Beschluss abzuändern.

Der Wirtschaftsplan muss zunächst die

• nach Satz 1 zu beschließenden Zahlungspflichten

enthalten, also die jeweiligen

• Vorschüsse
• zur Kostentragung und
• zu den
  • nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG …
  • oder durch Beschluss
• vorgesehenen Rücklagen.

Darüber hinaus muss der Wirtschaftsplan

• die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthalten.

Wird gegen die Beschluss-Vorbereitungs-Pflicht aus Satz 2 verstoßen,
[und] beschließen die Wohnungseigentümer
aber dennoch nach Satz 1
über die dort genannten Zahlungspflichten,
[dann] macht allein dies den Beschluss nicht fehlerhaft. …«

Siehe weiterhin → WEMoG_RegE Seite 86 ff. »Zu § 28 …«

»… § 28 Absatz 4** schafft

• einen Informationsanspruch
• eines jeden Wohnungseigentümers [ WEigIn]
• gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [ WEigGem],

der

• durch den Verwalter zu erfüllen ist. …« 
    

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Fußnote:

** Im Regierungsentwurf ( WEMoG_RegE) der „Absatz 3“ ist später im beschlossenen Gesetz zu „Absatz 4“ geworden;
siehe WEMoG_RegE Seite 15 im Vergleich zu https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html Absatz (4);
der Absatz (3) im beschlossenen Gesetz ist gegenüber dem Regierungsentwurf hinzu gekommen. 

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»… Die Wohnungseigentümer sollen dadurch

• ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft

erhalten. …« 

 

Vergleiche hierzu die Formulierung

• „Kenntnis … über die wirtschaftliche Lage“

im WEMoG_RegE, wiedergegeben in Abschnitt 4.1.3.

Vergleiche Abschnitt 6.1.1.1  (im Inhaltsverzeichnis via weißem Pfeil unten rechts). 

»… Der Vermögensbericht muss zum einen

• den Stand
  • der Erhaltungsrücklage (§ 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG …)
    und
  • etwaiger durch Beschluss vorgesehener Rücklagen

enthalten.

Anzugeben ist jeweils der Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens,
das für die Erhaltung
beziehungsweise andere Zwecke reserviert ist;

offene Forderungen
oder zur Liquiditätssicherung umgewidmete Mittel
sind insoweit nicht anzugeben.

Der Stand der Rücklagen ist ungeachtet seiner Höhe anzugeben.

Hierin liegt auch der Grund,
warum das Gesetz die Rücklagen ausdrücklich erwähnt,
obwohl sie begrifflich bereits vom Gemeinschaftsvermögen erfasst werden. 

   

Daneben muss der Vermögensbericht eine

• Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens

enthalten.

Das wesentliche Vermögen umfasst insbesondere:

• alle Forderungen der WEigGem gegen
  • einzelne Wohnungseigentümer
    und
  • Dritte

(insbesondere

• Hausgeldschulden

einschließlich

• offener Forderungen zu Rücklagen
• [evtl. offener Forderungen gegen Eigentümer/innen,
  die Nachschüsse oder Vorschüsse nicht geleistet haben;
  Quelle: https://www.mietrechtsiegen.de/weg-wer-muss-den-vermoegensbericht-erstellen/ Stand 23.07.2025]);
• alle Verbindlichkeiten (vor allem Bankdarlehen);
• sonstige Vermögensgegenstände (etwa Brennstoffvorräte).

      

Stichtag ist jeweils der Ablauf des Kalenderjahres. 

   

Das Vermögen ist dabei lediglich aufzustellen, also zu benennen.

Die einzelnen

• Vermögensgegenstände müssen nicht bewertet werden [z.B. Brennstoff-Vorräte];
• Geldforderungen und -verbindlichkeiten sind betragsmäßig anzugeben. 

    

In den Vermögensbericht müssen
nur die wesentlichen Vermögensgegenstände aufgenommen werden.

Unwesentlich sind Vermögensgegenstände,
die für die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft unerheblich sind.

Eine betragsmäßige Grenze sieht der Entwurf [des WEG] hierfür nicht vor;
sie hängt insbesondere von der Größe der Gemeinschaft ab.

   

Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

Wie das geschieht, schreibt der Entwurf nicht vor.

Denkbar ist etwa eine Übersendung per Post oder E-Mail
zusammen mit der Jahresabrechnung,
aber auch die Einstellung auf eine Internetseite.

Die Wohnungseigentümer können nach § 19 Absatz 1 WEG …
über die Art der Zurverfügungstellung beschließen. 

   

Wird der Anspruch aus § 28 Absatz 4 gar nicht oder mangelhaft erfüllt,
hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch
gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [ WEigGem],
dass ihm der Vermögensbericht [den der*die Verwalter*in zu erstellen hat, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html]
erstmals oder berichtigt zur Verfügung gestellt wird.

Die Beschlüsse über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung
werden dadurch aber nicht fehlerhaft.« 

Siehe „Zwecke“ in Abschnitt 6.1.1.1 (im Inhaltsverzeichnis via weißen Pfeil unten rechts).

   

Siehe Abschnitt 6.1.1.3 (im Inhaltsverzeichnis via weißen Pfeil unten rechts)

Aufgaben ( Funktion) des*der WEigIn siehe bitte Abschnitte 1 und 2. 

• Vertretung → https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__9b.html 

 

• Zur Ausführung der (wesentlichen) Verwaltungsaufgaben:  
   
  • Siehe Abschnitt 2.1: „Zweck“ ist „für Verwaltung Sorge tragen“ 
     
  • Regelung zur Verwaltung → https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html Absatz (2) Nr.6 
     
  • Siehe Abschnitt 6.1.1.1: Aufstellung der Rechenschaftslegung 
     
  • Einberufung der WEigVers → https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html 

   

Siehe bitte Abschnitt 6.1.1.2 (im Inhaltsverzeichnis via weißen Pfeil unten rechts)

Der VerwBR soll außerdem den*die Verwalter*in unterstützen und überwachen.
[https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__29.html].

Die Rechenschaftslegung, bestehend aus Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht
ist KEIN „ Abschluss“ in einem handels- oder einem steuerrechtlichen Sinn (KEIN JA).

Sie ist auch KEINE „Finanz-Aufstellung“ im Sinn allgemein_anerkannter_Standard/s.

Vgl. IDW_PS 490 (Prüfung von Finanz-Aufstellungen oder deren Bestandteilen, Stand 28.11.2014),
Definitionen Tz 10.a): der Wirtschaftsplan hat keine „vergangenheitsorientierte Finanz- Information“ und keine „dazugehörigen erläuternden Angaben“.

Das heißt: Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung einschließlich des Vermögensberichts enthalten

• KEINE Aussage über die Wirtschaftlichkeit von Vermögen ( Asset/s) 
   
• KEINE Aussage über die Ertrag-Fähigkeit des verwaltenden Vermögens 
   
• KEINE Aussage über eine Fortführung der Tätigkeit der WEigGem ( Going_Concern) 
    
• KEINE Aussage über die Angemessenheit der Erhaltungs-Rücklage. 

Eine VerwBR-Stellungnahme soll der WEigVers einen

• Hinweis geben,
• wenn während der Prüfung
  • Unregelmäßigkeiten und/oder
  • offen stehende Hausgeld-Zahlungen

festgestellt worden sind. 
  

Das gezielte Aufdecken von Unregelmäßigkeiten ( Fraud, Error; Verstoß, Irrtum)
ist allerdings KEIN direktes Ziel für Prüfungs-Handlungen des VerwBR
[Allgemeine Verkehrsauffassung zu https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__29.html Absatz (2) Satz 2].
 

Die StN soll ggf. auch aussagen,

• ob,
  • auf der Grundlage der Prüfungs-Handlungen,
  • Sachverhalte bekannt geworden sind,
  • die Zweifel an der Ordnungsmäßigkeit der Aufstellungen (Tätigkeit und Gegenstand; vgl. Abschnitt 6.1.1.1) wecken können.

[ IDW_PS 490 Tz.6 analog, IDW_PS 900 Anhang 1 analog] 

   

Eine VerwBR-Stellungnahme soll, falls dies der Fall ist,

• die Aussage enthalten, dass die Rechenschaftslegung
• Zukunft-bezogene Aussagen (Prognosen) enthält,
  • die nicht mit Sicherheit getroffen sein können („geschätzte Werte“).

 

Gegebenen Falles soll die StN eine Aussage treffen über 

• die Geeignetheit des Schätzverfahrens, um angemessene Werte zu ermitteln [** Tz.35],

und darüber, dass

• die den geschätzten Werten zugrunde liegenden, wesentlichen Annahmen
  • fundiert sind,
  • auf internen Daten beruhen und
  • vertretbar erscheinen [** Tz.35},
    und dass
• die Informationen für die Ermittlung der geschätzten Werte relevant, richtig und vollständig sind [** Tz.52].

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**‘ IDW_PS 314nF (Prüfung von geschätzten Werten in der Rechnungslegung einschließlich von Zeitwerten), analog für Rechenschaftslegung

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Für die Wohnungseigentümer*innen ( WEigIn) soll der VerwBR klären, ob

• - in solchen, in der Rechenschaftslegung, bestehend aus Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht,
  bezeichneten Zahlen-Werken -
  • die Angaben des Verwalters/ der Verwalterin der Sache und der Höhe nach wahr sind,
    und ob
  • der Verwalter/ die Verwalterin die geltenden Umlage Schlüssel angewendet hat.

[Quelle: https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/verwaltungsbeirat-rechte-und-pflichten-wemog-5-pruefung-von-wirtschaftsplan-jahresabrechnung-und-vermoegensbericht-29-abs-2-satz-2-weg_idesk_PI17574_HI14350854.html Ziffer 5.2.3]